Inhoudsopgave:                                                                                     

                                                                                                    Blz

  Inleiding …………………………………………………………2

  1.   Vertrekpunten ………………………………………………….3

  2.    De zittende huurder……………………………………………5

  3.    De vertrekkende huurder …………………………………….6

  4.    De nieuwe huurder …………………………………………….7

  5.    Vergoedingsregeling …….……………………………………9

  6.    Bijlage 1    Vergoedingstabel.…………….…………………10

  7.    Bijlage 2    Kruisjeslijst. …..………………………………… 11

Inleiding

Huurders vinden het net als eigenaar bewoners van belang de mogelijkheid te hebben om hun woning naar eigen inzicht en smaak in te richten en te veranderen.

Hierbij worden zij vrijwel dagelijks geïnspireerd door diverse woonbladen en tv programma’s. Oosterpoort wil daar graag aan meewerken.

Als huurders de woning als hun eigen woning beschouwen bevordert dat hun woongenot en het vergroot de aantrekkelijkheid van het huren. Daarom heeft Oosterpoort een keuzevrijheid- en een ZAV-beleid ontwikkeld. Bij keuzevrijheid kan de klant kiezen uit een assortiment standaard voorzieningen die Oosterpoort aanbiedt en waarvan Oosterpoort eigenaar blijft.

Indien de klant deze keuze onvoldoende vindt kan deze alsnog een eigen voorziening/verandering aanbrengen.

Een ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Hierbij dient de klant te handelen volgens dit ZAV beleid.

Vanuit het model ZAV-beleid dat Aedes samen met de Woonbond heeft ontwikkeld is het eerste ZAV beleid in 2001 ontstaan, dat ook nu weer als model voor het nieuwe ZAV-beleid van Oosterpoort is gebruikt.

Ook zijn de drie huurdersbelangenverenigingen betrokken bij de ontwikkeling van het ZAV-beleid. In een overleg is aan de hand van een aantal stellingen hun visie op het ZAV-beleid geïnventariseerd.

1.    Vertrekpunten

Vertrekpunt voor deze regeling is dat huurder en Oosterpoort elkaars belang respecteren.

Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Het belang van Oosterpoort is dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is.

Daarbij moet rekening gehouden worden met de volgende randvoorwaarden:

• De veiligheid, bewoonbaarheid en privacy van het wonen wordt gewaarborgd. (Woning, bewoners en omwonenden).
• De verandering veroorzaakt geen schade aan de constructie van de woning.
• De verandering is niet in strijd met de wet en regelgeving. (huurrecht / bouwbesluit)
• De uitvoering van het onderhoud aan de woning wordt niet gehinderd.
• Aan het einde van de huurtijd mag de verhuurbaarheid van de woning niet zijn geschaad of de woning in waarde zijn gedaald.

Voor een huurder is niet altijd duidelijk hoe aan bovenstaande voorwaarden te voldoen. Tevens is voor de verhuurder (Oosterpoort) uit beheersoogpunt in bepaalde gevallen belangrijk te weten welke veranderingen worden aangebracht.

Daarom is het voor de huurder en verhuurder van belang dat de huurder bepaalde veranderingen meldt bij Oosterpoort. Voor sommige veranderingen heeft men zelfs schriftelijke toestemming nodig.

Hieronder volgt een indeling van ZAV.

Allereerst kan men ZAV’s  indelen in twee hoofdgroepen:

1. Niet ingrijpende ZAV.                        (voorbeeld: tegelpad, behang, extra TV aansl.)
2. Ingrijpende ZAV                                 (voorbeeld: dakkapel, keuken, tegelwerk 

A.    Niet ingrijpende ZAV

Niet ingrijpende ZAV’s mogen zonder meer, zonder te melden en dus ook zonder toestemming worden aangebracht.

Zij kunnen immers bij het beëindigen van het huurcontact zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt  en/of verwijderd worden.

B.    Ingrijpende ZAV’s

Ingrijpende ZAV’s zijn:

·         verandering die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden

·         bouwtechnische veranderingen

·         constructieve veranderingen

·         installatietechnische veranderingen

·         veranderingen aan de buitenzijde van de woning

·         alle twijfelgevallen

Oosterpoort heeft ingrijpende ZAV’s ingedeeld in drie groepen. Zie bijlage 2.

1.    Ingrijpende ZAV’s die men niet hoeft te melden.

2.    Ingrijpende ZAV’s die men vooraf moet melden, maar waarvoor men altijd toestemming krijgt. Het betreft hier ZAV’s waarvan Oosterpoort om beheertechnische reden wil weten of en hoe deze veranderingen zijn aangebracht. Een andere reden waarom de huurder deze ZAV’s moet melden is dat Oosterpoort de huurder wil informeren over veiligheid en manier van aanbrengen.

      Voorbeeld: Denk aan aarding bij vervangen van bad of douche. Bevestig zonwering niet op het kozijn maar op de muur anders kan Oosterpoort de kozijnen niet schilderen. etc.

3.    Ingrijpende ZAV’s waarvoor toestemming nodig is.

Het betreft hier grote veranderingen waarvoor men eventueel een vergoeding krijgt. Het zijn veranderingen die grote gevolgen kunnen hebben voor de verhuurbaarheid en/of veiligheid.

Met deze ZAV’s zijn meestal ook grotere investeringen gemoeid.

De huurder krijgt schriftelijk toestemming, met daarin duidelijkheid over een eventuele vergoeding.

Voorbeeld: Dakkapel, cv installatie, garage, Indeling woning.

In bijlage 2  is tevens voor alle boven genoemde ingrijpende ZAV’s omschreven of zij bij vertrek mogen blijven zitten, overgenomen mogen worden door de nieuwe huurder, of zondermeer moeten worden verwijderd.

Drie huurfasen m.b.t. ZAV-beleid

Tijdens de huurperiode van een woning zijn er voor de huurder 3 fases te onderscheiden, die betrekking hebben op het ZAV-beleid.

• De zittende huurder
• De vertrekkende huurder
• De nieuwe huurder

2.   De zittende huurder

1.    De zittende huurder is vrij in het aanbrengen van veranderingen in de woning. Zolang de verandering:

·         geen afbreuk doet aan de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning, bewoners en omwonenden;

·         geen schade aan de constructie van de woning veroorzaakt;

·         niet in strijd is met de wet en regelgeving;

·         de uitvoering van het onderhoud aan de woning niet hindert;

·         aan het einde van de huurtijd de verhuurbaarheid van de woning niet schaadt, dan wel niet leidt tot een waardedaling van de woning

Als de zittende huurder toch veranderingen aanbrengt in strijd met bovenstaande, neemt Oosterpoort geen enkele verantwoordelijkheid hiervoor. Bij constatering dient de verandering op kosten van de zittende huurder hersteld of verwijderd te worden.

2.    Oosterpoort wil graag op de hoogte zijn van de zelfaangebrachte veranderingen in haar woningen. Daarom dient de huurder veel ingrijpende zelfaangebrachte veranderingen vooraf te melden. Voor Sommige veranderingen is zelfs schriftelijke toestemming nodig. Zie bijlage 2.

3.    Oosterpoort adviseert de zittende huurder bij de voorgenomen aanpassingen door heldere en duidelijke informatie te verstrekken over de verschillende mogelijkheden.

      Eventuele aanwijzigen door Oosterpoort, betreffende veiligheid, voorkoming van hinder bij onderhoudswerkzaamheden of voorkomen van overlast bij omwonenden, dienen opgevolgd te worden.

4.    De huurder komt alleen bij veranderingen waar schriftelijk goedkeuring voor verleend is, eventueel in aanmerking voor een financiële vergoeding.

5.    Oosterpoort verstrekt alleen vergoedingen voor:

·      zaken die tot een verhoging van de kwaliteitswaardering   leiden en eventueel in de nieuwe huur kunnen worden doorberekend of

·      in sommige gevallen, zaken die hebben geleid tot een investeringsbesparing voor Oosterpoort.

6.    Op het moment dat een ZAV wordt aangebracht is Oosterpoort feitelijk eigenaar van die ZAV. Hoewel Oosterpoort juridisch eigenaar is behoord de ZAV niet tot het gehuurde en heeft Oosterpoort dus niet de plicht tot onderhoud van die ZAV.

De zittende huurder heeft ten aanzien van de ZAV de onderhoudsplicht en de plicht tot het verzekeren.

Ook is de huurder verantwoordelijk voor het zogenaamde “groot onderhoud” van de ZAV.

Dit omvat het onderhoud dat normaliter voor rekening van Oosterpoort zou zijn.

3.   De vertrekkende huurder

1.    De vertrekkende huurder en Oosterpoort inspecteren de woning zo spoedig mogelijk na de huuropzegging. Bij die vooropname bekijken zij in ieder geval ook de zelfaangebrachte veranderingen. Van deze gezamenlijke opname wordt een rapport opgemaakt, waarin de vertrekkende huurder en Oosterpoort hun bevindingen en opmerkingen over de staat van de woning en de ZAV’s weergeven, inclusief de gebreken die door beiden zijn geconstateerd.

Zowel huurder als Oosterpoort ondertekenen dit rapport.

2.    Tijdens de vooropname stelt Oosterpoort de vertrekkende huurder schriftelijk op de hoogte welke werkzaamheden Oosterpoort nog van de vertrekkende huurder verwacht en welke kosten daarmee eventueel samenhangen.

      Op het opnameformulier dient te worden vermeld dat Oosterpoort de geconstateerde gebreken en/of schade, zonder nadere ingebrekestelling, op kosten van de huurder zal laten herstellen, wanneer de huurder deze niet zelf voor de gestelde datum herstelt. De vertrekkende huurder wordt in de gelegenheid gesteld de tekortkomingen binnen een redelijke termijn te verhelpen.

3.    De volgende zelf aangebrachte veranderingen moeten op kosten van de huurder worden verwijderd. Zav’s die:

·         afbreuk doen aan de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning, bewoners en omwonenden,

·         de constructie van de woning hebben geschaad,

·         in strijd zijn met de wet en regelgeving,

·         de uitvoering van het onderhoud aan de woning hinderen,

·         de verhuurbaarheid van de woning schaden, dan wel hebben geleid tot een waardedaling van de woning,

·         niet goed onderhouden zijn,

·         Volgens bijlage 2 moeten worden verwijderd,

4.    Wanneer een verandering door Oosterpoort wordt overgenomen, deze valt binnen de vergoedingsregeling en deze destijds met schriftelijke goedkeuring is aangebracht, wordt na de vooropname op basis van deze regeling de vergoeding berekend. De vergoeding wordt uitgekeerd via de eindnota.

5.    In bijlage 2 staan ZAV’s die niet door Oosterpoort overgenomen worden en, indien de nieuwe huurder deze niet wil overnemen, moeten worden verwijderd.

6.    Overname van roerende zaken zoals gordijnen, losliggende vloerbedekking, dus niet aard- en nagelvaste zaken, is een zaak tussen vertrekkende huurder en nieuwe huurder.

Oosterpoort gaat hier nooit tussen zitten. Wanneer roerende zaken door de nieuwe huurder worden overgenomen worden deze vermeld op het overnameformulier. Het overnamefor mulier wordt tijdig overlegd aan Oosterpoort, zodat Oosterpoort weet welke zaken bij oplevering achterblijven in de woning.

7.    De vertrekkende huurder heeft gedurende het lopende huurcontract het wegbreekrecht van de door hem zelf aangebrachte veranderingen. Wel is dan uiteraard de vertrekkende huurder verplicht om de wijziging weer in goede staat terug te brengen.

8.    Tenslotte beslist Oosterpoort of zij de woning met de aangebrachte verandering in die staat aanbiedt aan de nieuwe huurder of dat Oosterpoort de verandering aanpast of verwijdert alvorens de woning aan te bieden aan de nieuwe huurder. Oosterpoort neemt deze kosten voor haar rekening.

4.   De nieuwe huurder

1.      Aan het begin van de huurperiode moet duidelijkheid bestaan over de staat van (en veranderingen in) de woning. De nieuwe huurder en Oosterpoort inspecteren daarom samen de woning. Van de gezamenlijke opname wordt een rapport opgemaakt, waarin huurder en Oosterpoort hun bevindingen en opmerkingen over de staat van de woning weergeven, inclusief de gebreken die door beiden zijn geconstateerd.

      Dit rapport wordt door beide partijen ondertekend en de huurder ontvangt hiervan een exemplaar.

Deze opnamestaat maakt deel uit van de huurovereenkomst.

De gebreken zullen door de verhuurder worden verholpen.

2.     De nieuwe huurder is nooit verplicht om ook maar iets van de vertrekkende huurder over te nemen.

3.    Onderlinge overname (oude huurder/nieuwe huurder) van roerende zaken zoals gordijnen, losliggende vloerbedekking, dus niet aard- en nagelvaste zaken, is een zaak tussen vertrekkende huurder en nieuwe huurder.

Oosterpoort gaat hier nooit tussen zitten. Wanneer roerende zaken door de nieuwe huurder worden overgenomen worden deze vermeld op het overnameformulier.

Het overnameformulier wordt tijdig overlegd aan Oosterpoort, zodat Oosterpoort weet welke zaken bij oplevering achterblijven in de woning. Als de nieuwe huurder roerende zaken overneemt van de vertrekkende huurder, valt dit buiten het gehuurde en is de nieuwe huurder verantwoordelijk voor het onderhoud en vervanging van deze roerende zaken.

Het overnameformulier is een appart formulier dat alleen door de oude en nieuwe huurder worden ondertekend.

4.    Indien onderlinge overname (oude huurder/nieuwe huurder) van onroerende zaken plaatsvindt wordt hiervan een overname-overeenkomst opgemaakt die getekend wordt door Oosterpoort, de vertrekkende huurder en de nieuwe huurder.

In de overname-overeenkomst wordt geregeld:

q  Dat de voorziening op uitdrukkelijk verzoek van de nieuwe huurder blijft zitten en wordt overgenomen door de nieuwe huurder.

q  Dat het onderhoud van de overgenomen voorziening geheel voor rekening van de nieuwe huurder is.

q  Dat Oosterpoort alleen als de oorspronkelijke voorziening volgens het onderhoudskader aan vervanging toe is, de overgenomen voorziening op verzoek van de huurder kan vervangen voor een standaard voorziening. Deze standaard voorziening zal Oosterpoort dan ook weer onderhouden.

5.    Veranderingen waarvan Oosterpoort het (ter voorkoming van o.a. kapitaalvernietiging) reëel vindt dat de nieuwe huurder ervan profiteert, maar waarvoor Oosterpoort geen extra onderhoudsrisico wil lopen worden niet als standaardvoorziening aangeboden, niet in de huurprijs voor de nieuwe huurder opgenomen en als onderhoud niet meer mogelijk is, wordt vervanging uitsluitend op standaard niveau verricht. Wanneer vervanging noodzakelijk is wordt de aanpassing dus verwijderd, en de woning weer voorzien van de standaard uitrusting. In het huurcontract moet schriftelijk opgenomen worden waaruit deze veranderingen bestaan en wat Oosterpoort hieraan wel en niet zal onderhouden.

6.    Oosterpoort onderhoudt en vervangt waar nodig de door de vertrekkende huurder aangebrachte veranderingen die niet onder punt 4 of 5 vallen. Oosterpoort kan deze verandering, wanneer de verandering gevolgen heeft voor de kwaliteitswaardering van de woning, doorberekenen in de huurprijs voor de nieuwe huurder. Bij normale slijtage zal de betreffende verandering door Oosterpoort op gelijkwaardig niveau/eendere kwaliteit worden vervangen.

7.    Oosterpoort zorgt er voor dat de nieuwe huurder voor het tekenen van de huurovereenkomst de beschikking krijgt over alle relevante informatie over het door Oosterpoort gevoerde beleid ten aanzien van het zelf aanbrengen van veranderingen.

Schematisch weergave overname van roerende/onroerende zaken.

Onder voorwaarde dat  betreffende ZAV voldoet aan de  randvoorwaarden genoemd op blz.3 en volgens de lijst uit bijlage 2 mag blijven zitten of overgenomen word.